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남가주 As-Is 집값 주변 시세와 큰 차이 없다

집 판매를 계획하면서 가장 큰 골치는 리모델링. 집 가치를 높이기 위해서는 물론이고 요즘 같은 시장에서 보다 빠르게 집을 판매하기 위해 리모델링은 필수로 여겨지기 때문이다. 그러나 최근 건축 자재비와 인건비가 크게 오르고 자재 조달도 힘들어지면서 리모델링 자체가 셀러들에겐 큰 부담이 되는 것도 사실. 그래서 많은 셀러들이 고민하는 것이 현재 주택을 수리없이 현 상태 그대로 파는 As-Is 리스팅을 고려하게 된다. 그렇다면 As-Is 주택 판매의 장단점은 무엇이고 As-Is 판매 시 고려해야 할 것은 무엇인지 알아봤다. ▶As-Is 주택 판매란 As-Is로 집을 판매한다는 것은 수리없이 현 상태 그대로 집을 판매하는 것을 말한다. 즉 As-Is 조항이 있는 리스팅에 대해서는 바이어 역시 인스펙션시 문제가 발견되도 셀러에게 수리 요청을 할 수 없다는 것을 인지한 상태로 구입하는 것이다. 그러나 As-Is 주택 판매 시 셀러가 수리의 의무는 없지만 연방 또는 주정부가 법적으로 명시한 특정 주택 정보는 반드시 공개해야 한다. 바이어 입장에서 As-Is 리스팅은 시세보다 값이 싸다는 것이 가장 큰 매력. 그러나 이 As-Is 리스팅은 단순히 외관상 혹은 인테리어가 낡았다는 것만을 의미하는 것이 아니다. 배관이나 지붕 손상, 누수 등 다양한 문제가 있을 수 있고 구입 후 이를 수리하는 데 수천 달러가 소요될 수도 있다. 부동산 중개인들은 "바이어에게 주택의 첫인상은 집값 흥정과 계약까지 걸리는 시간에 큰 영향을 미친다"며 "그러다보니 As-Is 주택의 최대 단점은 리스팅에 흥미를 보이는 잠재 바이가 적고 셀러가 생각한 것보다 집값을 많이 못받을 수 있다는 것"이라고 설명한다. 또 다른 큰 단점은 일부 대출기관에선 대출 승인 전 집 수리를 요청할 수 있다는 것이다. 특히 바이어가 연방주택국 모기지 대출 신청 시 은행에서 구매 전 이를 수리할 것을 요청하기 때문에 거래가 성사되기 힘들 수도 있다. ▶As-Is 집값 As-Is 주택 판매 시 주변 시세보다 얼마나 집값을 손해보게 될지는 주택의 위치, 주택 컨디션, 현 시장 상황과 밀접한 관련이 있다. 한인 부동산 중개인들은 "남가주 일부 지역은 계속되는 재고 부족으로 구입 후 적잖은 비용과 시간이 들어갈 수도 있는 As-Is 주택이라 해도 복수 오퍼가 몰리는 경우도 많다"며 "즉 As-Is 주택 판매 시 얼마나 손해를 보느냐 하는 질문에 대한 답은 로케이션에 달려 있는 셈"이라고 말한다. 일반적으로 지역 부동산 시장이 셀러와 바이어 사이 균형이 잡혀 있거나 바이어에게 유리한 경우라면 As-Is 주택은 시세보다 15~20% 싼 값에 판매된다. 그러나 시세보다 이렇게 싼 값에 판매된다는 것은 해당 매물이 나온 지 오래됐음을 의미해 판매까지 걸리는 시간도 길어짐에 따라 그동안 셀러는 모기지 상환금을 비롯해 각종 공과금 등을 집이 팔릴 때까지 지출해야 함을 의미하기도 한다. 또 투자자가 구매 후 리모델링 또는 플립을 한다고 해도 투자자 역시 투자대비 수익 계산을 해야하므로 오퍼 시 집값을 최대한 낮춰 제안할 수밖에 없다. ▶시장 동향 주별로 시별로 부동산 시장 상황은 다르겠지만 적어도 LA 인근 및 남가주의 경우 재고 부족으로 인해 여전히 셀러 마켓이라는 게 부동산 에이전트들의 전언. 부동산 시장이 뜨거웠던 2021년 기존 주택 판매는 총 612만채였던데 비해 지난해 기존 주택 판매는 503만채로 하락하면서 가격 조정이 이뤄지고는 있다지만 여전히 남가주는 물론 전국 시장에서도 주택 재고가 부족한 탓 잠재 바이어간 경쟁이 치열하다는 것. 뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은"현재 남가주에서는 재고 부족으로 As-Is 리스팅도 많고 바이어들의 관심도 높은 편"이라며 "일부 인기 지역에선 As-Is 리스팅 가격이 시세 대비 크게 떨어지지도 않고 복수 오퍼까지 있는 실정"이라고 전했다. ▶판매시 고려사항 그렇다면 As-Is 리스팅에 관심을 보이고 이를 구매하는 이들은 누굴까. 가장 큰 수요는 첫집 장만 바이어들이다. 예산이 그리 넉넉하지 않은 이들은 일단 주택을 구입 후 천천히 시간을 두고 수리를 계획하는 것이다. 또 전문 부동산 투자자들도 있는데 여기에는 부동산 투자를 전문으로 하는 전문 투자업체도 있다. 이런 부동산 투자 전문 기업으로는 오픈도어(Opendoor)나 위바이하우스(We Buy Houses)가 잘 알려져 있는데 이들 업체는 전액 현금으로 집을 구입하는 경우가 많다. 대신 이들은 수리 견적을 낸 후 계약 진행 시 크레딧 또는 가격 인하를 요청한다. 이렇게 현금 구매를 오퍼하는 투자자들은 빠르게 계약을 진행하길 원하며 셀러의 클로징 비용까지 충당하는 경우도 많다. 그러나 부동산 투자업체의 현금 구매 제안을 받았다면 일단 업체가 믿을 수 있는 회사인지, 오퍼 가격이 적정한지 등을 철저히 조사해야 함은 물론이고 서명 전 구매 계약서를 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요하다. 이주현 객원기자남가주 집값 주택 판매 연방주택국 모기지 지역 부동산

"미친 집값"…1주일새 2배 뛰기도

모기지 이자가 5%를 돌파했지만 부유층에게는 타격이 없어 보인다. 사우스패서디나에서 120만 달러에 내놓은 집이 호가에 두 배가 넘는 250만 달러에 최근 매각됐기 때문이다. LA타임스의 스티프 로페즈 칼럼니스트는 3베드룸 1배스룸 주택이 120만 달러에 매물로 시장에 나온 지 1주일도 안돼 250만 달러에 팔렸다며 이는 남가주 주택시장이 얼마나 '비정상적(insane)'인 상태에 있는지 보여주는 단적인 예라고 지적했다. 로컬 주민들은 높은 집값을 감당하지 못해서 자신이 살던 지역에서 밀려 나가고 있다. 반면에 막대한 자금을 쥔 부유층들이 그 자리를 대신 채우고 있으며 특히 호가에 두 배가 넘는 130만 달러를 지급하고 집을 샀다는 건 부의 불균형 심화도 가늠케 한다고 꼬집었다. 그는 처음 이 광고를 보고 믿을 수 없어서 해당 광고를 낸 부동산 에이전트에게 연락했다고 한다. 콜드웰뱅커샌마리노 오피스에 근무하는 루스마에다 에이전트는 "사우스패더디나의 경우 이전에도 오퍼경쟁이 워낙 심해서 호가보다 수십만 달러 웃돌게 팔렸지만 이번이 역대 최고"라고 답했다. 사우스패서디나의 공립학교는 지역 최고인 데다 범죄율은 매우 낮아서 도보 여건도 우수하며 메트로 골드라인 타운을 지나는 등 주거 여건이 매우 좋아서 주택 매입 수요가 항상 높다는 게 지역 부동산 업계의 설명이다. 매물도 많지 않은데 한 채라도 나오면 보통 수백 통의 문의 전화가 쇄도하고 60여 개의 오퍼가 들어온다고 한다. 심지어 대부분이 현금 매입(all cash) 오퍼라고. 상황이 이렇다 보니 협상은 없고 치열한 매입 경쟁만 있을 뿐이라는 게 업계가 전하는 말이다. 현금 매입이나 모기지 이자 상승과도 관계가 없다. 한 부동산 관계자는 "자본주의의 끝을 보여주는 거래가 남가주 주택시장에서 종종 일어나고 있다"고 혀끝을 찼다. 진성철 기자집값 사우스 남가주 주택시장 지역 부동산 부동산 에이전트

수퍼보울 열렸던 잉글우드 부동산 '들썩'

수퍼보울과 소파이(SoFi)스타디움으로 세계인의 주목을 받은 잉글우드의 화려함 뒤에서 지역 주민들의 신음이 터져 나오고 있다. 수퍼보울과 스타디움으로 지역 물가와 주거비가 급등하면서 생활비 부담이 대폭 커졌기 때문이다. 부동산 분석 업체 코어로직에 따르면, 소파이 스타디움 착공 1년 전인 2015년 지역의 주택 중간 가격은 38만 달러였다. 그런데 프로풋볼(NFL)팀 램스가 연고지를 LA로 옮긴다는 소식이 발표된 2016년엔 44만 달러가 됐다. 3년 후에는 58만 달러, 램스의 첫 경기가 열린 2020년에는 67만 달러로 치솟았다. 작년 11개월 동안 거래된 주택의 중간 가격은 72만 달러로 집계됐다. 스타디움 건립 이후 지역 주택 가격이 88%나 뛴 셈이다. 같은 기간 LA카운티가 66만 달러에서 99만 달러로 49% 오른 것과 비교하면 상승폭이 거의 두배애 가깝다. 그뿐만 아니라 아파트 1베드룸 렌트비도 1100달러였던 것이 1750달러로 650달러나 껑충 뛰었다. 높은 인플레이션에다 주거비 급등까지 겹쳐 지역 주민들이 잉글우드에서 밀려나기 시작했다는 게 레녹스 잉글우드 세입자조합 측의 주장이다. 아파트의 생활 여건이 매우 열악한데도 렌트비는 비싸다. 일부 건물주는 아파트를 에어비앤비와 같은 단기 임대주택으로 전환하고 있어 세입자의 입지는 점점 더 비좁아지고 있다고 덧붙였다. 특히 스타디움 뷰(view)가 있는 경기장 근처의 아파트에서 이런 현상이 더 짙게 나타난다고 한다. 더욱이 프로농구(NBA)팀인 LA클리퍼스가 ‘인튜이트 돔(Intuit Dome)’이라고 명명된 아레나를 잉글우드에 건설하겠다고 밝힌 데다 22년 만에 램스가 수퍼보울 챔피언전에서 우승을 차지하자 잉글우드 지역의 부동산 가격이 다시 들썩이고 있다. 지역 부동산 업체 한 관계자는 “소파이 스타디움과 NFL팀 유치 이후 지역 부동산 가치가 급격히 오른 것처럼 프로농구팀 경기장까지 들어서면 부동산 가격은 대폭 뛸 것”이라며 “지역 임대 수요 오름세도 가팔라서 지역 주민들의 주거비 부담은 앞으로 더 커질 것”이라고 내다봤다. 세입자조합 측은 소파이 스타디움이 수천 개의 일자리를 창출했지만 임금 수준은 지역 생활비를 감당하기에는 턱없이 부족하다고 지적했다. 한 지역 주민도 생활비 마련을 위해서 투잡을 뛰고 있으며 심지어 쓰리잡을 가진 이웃도 있다고 덧붙였다. 진성철 기자수퍼보울 잉글우드 잉글우드 지역 잉글우드 세입자조합 지역 부동산

와프 재개발 프로젝트 박차

워싱턴D.C. 와프에 위치한 캡틴 화이트 수산시장이 29일(월) 완전히 문을 닫았다. 창업 2세대인 페니 화이트 대표는 페이스북을 통해 “수십년동안 사랑해준 이들에게 고마움을 전한다”면서 “새로운 업소 입지를 결정하면 곧바로 공지하겠다”고 전했다. 이 업소는 지난 1972년 문을 연 이후 50년 가까이 운영돼 왔다. 한 관계자는 메릴랜드 프린스 조지스 카운티 옥슨 힐 쪽으로 업소를 이전할 가능성이 높다고 전했다. 페니 화이트 대표의 아들인 피터 화이트는 “더 좋은 장소에서 만나길 원한다”고 전했다. 캡틴 화이트 수산시장은 25일(금) 블랙 프라이데이에 50% 세일 행사를 개최하며 이별을 고했다. 수산시장은 1년 넘게 와프 재개발 지역 프로젝트 개발 시행자와 갈등을 빚어왔다. 와프 지역은 워싱턴D.C.에서 최근 가장 뜨거운 부동산 경기를 보이고 있는 곳으로, 수산시장 철거로 개발속도가 더욱 빨라질 것이라는 예상이 나오고 있다. 와프는 워싱턴D.C. 사우스웨스트의 포토맥강변에 접한 강변부둣가로 최근 조지타운 부둣가보다 훨씬 큰 규모로 지난 2017년 1차 재개발을 완료했다. 대규모 주상복합단지와 오피스 빌딩, 요트 등 해양 스포츠와 오락단지 등이 조성돼 워싱턴에서 젊은이들이 가장 많이 몰리는 ‘핫한 지역’으로 떠오르고 있다. 와프 1차 프로젝트에는 모두 25억달러가 투입돼 320만 스퀘어피트의 건물을 개발했는데, 역대 워싱턴D.C. 민간개발업자 건설 프로젝트 중 규모가 가장 컸다. 2019년 착공한 와프 2차 프로젝트는 와프 지역 부동산 개발회사 호프먼-메디슨 워터프론트가 포토맥 강변을 따라 0.5마일에 걸쳐 각종 주상복합건물과 주택, 상가, 오피스 빌딩, 호텔 등을 건립하고 있다. 2기 프로젝트에는 모두 125만스퀘어피트의 주상복합건물, 62만5천스퀘어피트의 사무실 빌딩, 255채의 아파트와 131개 객실을 갖춘 호텔, 96채의 콘도미니엄, 1.5에이커의 공원, 1천대 규모의 지하주차장 두 곳 등이 예정돼 있다. 또한 새로운 부두접안시설과 10만9천 스퀘어피트의 소매매장, 레스토랑 개발도 함께 이뤄진다. 와프 지역은 내셔널 몰에서 정남방향에 위치해 있는데, 도심에서 조지타운이나 듀퐁써클 등에 이르는 거리보다 가까워 새로운 도심상권을 형성해나가고 있다. 이 지역은 원래 워싱턴D.C. 6관구 미개발 슬럼지역 중의 한 곳이었으나 도심재생 재투자 사업의 모범사례로 꼽히기도 한다. 뮤리엘 바우저 시장은 “워싱턴D.C.는 와프 프로젝트가 완료되면 진정한 워터프론트 도시로 탈바꿈해, 포토맥강과 애나코스티야강을 따라 워싱턴D.C.의 모든 지역을 연안하구 교통망으로 연결하고 이를 따라 도심이 발달하는 모범적인 사례가 될 것”이라고 밝히기도 했다. 워싱턴D.C.는 전세계적으로 드물게 두 개의 큰 강물줄기를 지니고 있으며 강하구만(체사피크만)과 대양(대서양)으로 직접 나아갈 수 있는 천혜의 입지를 자랑한다. 바다로 직접 배가 드나들 수 있는 강은 10% 정도 밖에 되지 않는데, 포토맥강 등은 하구의 제방이 전혀 없으며 수심도 안정적이라 웬만한 관광 요트도 드나듦이 매우 자유롭다. 강변을 따라 새로운 도심생활권을 옮겨오게 되면 이 지역의 슬럼이 재정비되는 효과도 거둘 수 있는데, 많은 개발업자들이 와프와 메릴랜드 프린스 조지스 카운티 내셔널 하버 등의 성공사례를 뒤쫓으려하고 있다. 김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com프로젝트 재개발 재개발 지역 주상복합건물 62만5천스퀘어피트 지역 부동산